Si l’accessibilité en copropriété s’avère un enjeu primordial pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite, nous avons tous intérêt à évoluer facilement dans un environnement adapté au plus grand nombre. Car vivre dans un habitat accessible, au-delà des obligations légales, représente un investissement sur l’avenir. Le point sur les dernières mesures en la matière et les règles à respecter.
- Contrôle d’accès : quid de l’accessibilité ?
- Signalétique : Soigner la visibilité
- Tapis dans les parties communes : attention à l’accessibilité
- Les étapes pour réaliser des travaux en copropriété en toute légalité
Seuils de porte avec une marche, portes cochères impossibles à ouvrir depuis un fauteuil, ascenseurs trop exigus… Nombreux sont les obstacles qui peuvent rendre un immeuble non accessible.
De fait, en matière d’accessibilité des logements, deux paramètres comptent : l’accès au domicile depuis l’extérieur bien sûr, mais aussi les déplacements et la praticité de l’aménagement à l’intérieur. L’espace de référence pour les passages de porte ou les couloirs, par exemple, est ainsi de 90 cm dans le bâti neuf, ou en cas de rénovation.
| Accessibilité et handicap : de quoi parle-t-on vraiment ?
La notion de handicap est définie par la loi Handicap du 11 février 2005 : « Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou trouble de santé invalidant. »
Dès lors, sont concernés tous les aménagements permettant une meilleure accessibilité au sein d’un immeuble ou d’un appartement dans le cadre de ces cas de figure. Et ce, qu’il s’agisse de personnes handicapées ou de celles en situation de perte d’autonomie transitoire ou définitive (personnes âgées en particulier). |
Contrôle d'accès : quid de l’accessibilité ?
Accessibilité oblige, un arrêté du 1er août 2006 prévoit des exigences bien précises pour la pose ou la rénovation d’un système de contrôle d’accès. Le système d’ouverture des portes, doit ainsi impérativement être utilisable aussi bien en position debout qu’assis. D’où la nécessité de fixer ce dernier entre 0,90 et 1,30 mètre du sol. Par ailleurs, cet emplacement ne doit pas se trouver à moins de 40 cm d’un angle rentrant de parois ou de tout autre obstacle empêchant l’approche d’un fauteuil roulant. Côté technologie, les platines peuvent intégrer, sans obligation toutefois, des touches avec marquage en braille et un code d’appel pour les personnes malvoyantes. Mais aussi des messages vocaux et l’intégration d’une boucle magnétique pour les visiteurs porteurs d’un appareil auditif.
Enfin, les dispositifs de déverrouillage électrique doivent laisser le temps à une personne à mobilité réduite d’atteindre la porte et de procéder à son ouverture avant qu’elle ne soit à nouveau verrouillée. Une règle de bon sens, tout aussi utile pour des personnes avec poussette, âgées… ou bien encore les bras chargés de courses !
→ À retenir : l’arrêté n’impose ces exigences que pour tous les immeubles dont la date de dépôt du permis de construire est postérieure au 1er janvier 2007. Sur des immeubles plus anciens, hors rénovation, il n’y a pas d’obligation particulières, même si la copropriété a tout intérêt à respecter ces contraintes techniques utiles pour tous.
Signalétique : Soigner la visibilité
Parce qu’accessibilité rime aussi avec visibilité, la signalétique permanente ou provisoire en copropriété doit être la plus claire et simple possible, dans le respect des normes existantes. Adaptée à l’angle de vision d’une personne debout ou assise, sans gêner les déplacements, d’une part. Mais aussi positionnée de façon à ce qu’une personne déficiente visuelle puisse s’approcher à moins d’un mètre sans gêner la circulation des autres usagers.
La hauteur des caractères d’écriture ne peut en aucun cas être inférieure à 15 mm pour les éléments de signalisation et d’information relatifs à l’orientation. Enfin, les couleurs retenues doivent être contrastées par rapport aux fonds et limitées à deux. Sachant qu’un éclairage suffisant pour bien le percevoir (100 lux) ne doit pas en modifier la couleur.
→ Pour aller plus loin : Consulter le Guide de la Fédération française du bâtiment des bonnes pratiques de mise en couleurs
Tapis dans les parties communes : attention à l’accessibilité
Aussi chics qu’esthétiques, les tapis de sol dans les parties communes doivent impérativement limiter les risques de torsion du pied ou d’enfoncement, avec un fauteuil roulant notamment. Pour limiter au maximum les risques de chutes, il faut également assurer la continuité de la qualité du revêtement de sol sur le cheminement.
L’article 7 de l’arrêté du 1er août 2006 dispose ainsi que « les revêtements de sols […] situés sur le sol des cheminements des parties communes doivent être sûrs et permettre une circulation aisée des personnes handicapées ».
Il convient donc notamment de veiller à ce que les tapis fixés devant les portes d’accès au bâtiment et dans les halls, soient posés ou encastrés de manière à ne pas gêner la progression d’un fauteuil roulant. Notamment sans ressauts supérieurs à deux centimètres.
Pour ce qui concerne les escaliers desservant les étages, qu’ils soient recouverts ou non d’un tapis, des solutions existent pour limiter les chutes. Comme, par exemple, un revêtement de sol avec un contraste visuel et tactile à 50 cm de la première marche. Ou bien encore des clous podotactiles pré-adhésivés en haut des marches, afin d’éveiller la vigilance des personnes non ou malvoyantes.
→ A retenir :
• Des revêtements non adaptés aux conditions extérieures ou glissants, ou bien encore des raccords entre revêtements peuvent créer des ressauts susceptibles de gêner les déplacements des personnes à mobilité réduite. Et ainsi augmenter les risques de chutes.
• Or caractère d’urgence, le syndic n’a pas le pouvoir d’autoriser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect général de l’immeuble. Seule l’assemblée générale des copropriétaires est souveraine en la matière.
Les étapes pour réaliser des travaux en copropriété en toute légalité
Le syndic d’un immeuble, ainsi que le syndicat de copropriétaires ont l’obligation de réaliser toutes les mesures d’aménagement nécessaires pour permettre aux copropriétaires un accès à leur appartement. Ou, à défaut, des mesures de substitution (article 544 du Code civil et de l’article 9 de la loi de 1965). Toutefois, dans un immeuble ancien (permis de construire délivré avant le 1er janvier 2007), la copropriété n’a pas l’obligation de réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.
Le ou les copropriétaires concernés doivent alors porter ce point (par exemple l’installation d’une rampe d’accès en entrée d’immeuble) à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Plus de demandes d’autorisation, mais une information !
Ces travaux d’accessibilité nécessitaient jusqu’alors un vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
Mais depuis le 20 juin 2020, tout copropriétaire peut effectuer à ses frais des travaux d’accessibilité. Y compris ceux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur du bâtiment. Une mesure permise par l’article 27 de l’ordonnance n°2019-1101 (loi Elan) du 30 octobre 2019, qui réforme la loi du 10 juillet 1965 du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
Ainsi, un copropriétaire peut désormais se contenter de notifier à son syndic une demande d’inscription des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Une simple information, et non plus autorisation, qui doit être accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Objectif, faciliter la réalisation de ces travaux, notamment pour les propriétaires en perte d’autonomie.
- Une opposition reste possible, mais doit être anticipée et motivée
Le législateur a toutefois prévu un garde-fou. Ainsi, « l’assemblée générale peut, à la majorité simple, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée », dès lors qu’ils « portent atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble ».
Attention toutefois ! Pour que l’opposition des copropriétaires, même motivée, soit régulière, le syndic aura préalablement dû inscrire la question d’une éventuelle opposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale, suite au point d’information sollicité par le copropriétaire demandeur.
- Quels maîtres d’ouvrage pour les travaux d’accessibilité ?
En cas de travaux de mise en accessibilité décidés et votés en assemblée générale, le syndic conserve la responsabilité de maître d’ouvrage. Il est ainsi responsable du contrôle de la qualification et des assurances des professionnels choisis pour mener ces travaux dans les parties communes.
En revanche, pour des travaux privés, y compris sur des parties communes, l’ordonnance précise que « jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage ».
- Quid des travaux privatifs d’accessibilité pour des locataires ?
Avant d’effectuer des travaux d’adaptation de ses parties privatives, un locataire doit avant toute chose obtenir l’accord écrit du copropriétaire. Cet accord fait d’ailleurs partie des pièces justificatives en vue d’obtenir des aides financières et des subventions (cf. encadré ci-dessous).
En cas de désaccord absolu du copropriétaire bailleur, le locataire ayant impérativement besoin d’un logement compatible avec son handicap, sera alors forcé de déménager.
Si celui-ci donne son accord sous réserve que le logement soit remis en état à son départ, les travaux de mise en accessibilité sont alors possibles. Mais pas forcément rentables…
L’idéal reste donc un accord du copropriétaire bailleur sans condition. Le locataire, n’aura ainsi pas besoin de remettre le logement en état lorsqu’il quittera les lieux.
A noter : un copropriétaire bailleur ne peut légalement s’opposer à ce que son locataire fasse des modifications du logement dès lors que le bien ne subit aucune transformation. Par exemple, avec la mise en place d’équipements amovibles. (cf. articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 concernant l’amélioration des rapports locatifs)
| Taux réduit de TVA pour tous les équipements liés à l’accessibilité
Les ascenseurs ou élévateurs spécialement conçus pour le déplacement des personnes handicapées sont soumis à un taux de TVA réduit de 5,5 % (article 30-0 C de l’annexe 4 du code général des impôts)
Des aides possibles
Les travaux de mise en accessibilité privatifs peuvent dans certains cas, bénéficier de subventions voire de crédits d’impôts. Le plus simple est de prendre contact avec l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) ou Maison départementale des personnes handicapées (MDPH) dont dépend le logement |
