Quand une copropriété s’engage dans un important chantier de rénovation, a fortiori énergétique, le syndicat des copropriétaires doit impérativement faire appel à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). Ce conseil indépendant va ainsi lui fournir une expertise technique, juridique et financière, en lien avec le maître d’œuvre. Le point sur les règles à connaître pour un résultat optimal.
Assistance à maîtrise d’ouvrage, maître d’ouvrage, maître d’œuvre : de quoi parle-t-on ?
Maître d’ouvrage (MO)
Il s’agit de la personne physique ou morale pour qui est réalisée le projet. En l’occurrence, dans le cas de travaux au sein d’une copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté légalement par le syndic. Ce dernier, porteur d’un besoin, doit définir l’objectif, son calendrier et le budget consacré au projet qu’il entend réaliser.
Maître d’œuvre (MOE)
Il s’agit de la personne physique ou morale choisie par le maître d’ouvrage pour conduire les travaux de manière opérationnelle. Elle va ainsi concevoir, organiser et piloter ces derniers avec les professionnels, généralement sur la base d’un diagnostic ou d’un audit.
Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO)
Strictement indépendant, l’AMO a pour mission de conseiller le syndicat des copropriétaires dans son seul intérêt. Ainsi, si un conflit surgit entre un prestataire et le syndicat, l’AMO doit servir, de manière exclusive et sans ambiguïté aucune, le maître d’ouvrage. Qu’il s’agisse d’une personne physique, d’une plateforme de la rénovation énergétique, d’un organisme missionné par une collectivité, ou bien encore d’un opérateur privé, l’assistance à maîtrise d’ouvrage est en quelque sorte un facilitateur. Il doit aider les copropriétaires à faire des choix et à prendre des décisions éclairées tout au long du projet de rénovation, que ce soit en matière de coûts, de délais et de choix techniques. L’AMO est, du reste, indispensable en copropriété pour bénéficier du dispositif Ma Prime Rénov’ dans le cadre d’une rénovation énergétique (cf. Article Garanka sur les aides pour la rénovation énergétique).
Bon à savoir : Il convient de bien différencier une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), de celle d’assistance à la maîtrise d’œuvre (MOE), assimilable à une mission OPC (Organisation, Pilotage et Coordination). En particulier, pour la réalisation de missions d’études, parfois observée sur certains chantiers.
L’AMO sort alors de son rôle de tiers de confiance impartial au profit des seuls copropriétaires. Sachant qu’en outre, aucune obligation légale ou réglementaire n’est prévue pour une AMO assurant une mission de MOE, a contrario d’un architecte tenu par ses obligations déontologiques. L’AMO ne peut ainsi pas être considéré comme le pilote du projet.
Missions de l’AMO : un contrat indispensable au préalable
Pour ce qui est des tarifs, ils dépendent de la taille de la copropriété, du niveau d’aide demandé, de l’ampleur des travaux… Mais il n’y a pas de règles précises, dans la mesure ou, contrairement au métier de maître d’œuvre, celui d’AMO n’est pas réglementé. Mieux vaut donc prendre conseil, au préalable. Par exemple auprès d’un espace Info énergie, en précisant bien tous les critères recherchés, afin de disposer d’une fourchette de prix.
Les 5 missions clés de l’AMO au bénéfice du syndicat des copropriétaires
1. Établir un projet cohérent, après un bilan initial de la copropriété (BIC), dans une logique finale de valorisation du patrimoine bâti ;
2. Choisir des prestataires techniques afin de réaliser des études, suite à la rédaction d’un cahier des charges de consultation ;
3. Mettre en œuvre un plan d’actions chiffrées, avec des simulations de financement ;
4. Obtenir des financements en montant des dossiers administratifs de demande de subvention, voire de prêt ;
5. Engager la phase de travaux, en participant au choix du maître d’œuvre chargé de constituer le dossier de consultation des entreprises (DCE).
Les points essentiels pour une bonne assistance à maîtrise d’ouvrage
Le mot-clé d’une AMO réussie : le conseil ! Comme son nom l’indique, le rôle de ce prestataire est d’assister le maître d’ouvrage en lui fournissant des préconisations… mais en respectant sa volonté et sans se substituer à lui. Car, in fine, le syndicat des copropriétaires est bien le « responsable de l’ouvrage », comme le précise la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée (dite loi MOP). Un intervenant dans le cadre d’une mission d’AMO se doit, en outre, d’être strictement indépendant de toutes les autres parties, en particulier du maître d’œuvre.
Un bon assistant à maîtrise d’ouvrage doit faire preuve d’écoute et de transparence vis-à-vis de son client. En particulier, en fournissant sans délai tous les documents liés aux travaux, dans le respect des règles de la déontologie. Autre point clé : la vulgarisation. Et pour cause, bon nombre de termes techniques ou de mécanismes peuvent s’avérer obscurs pour une majorité de copropriétaires.
D’où la nécessité de faire preuve de pédagogie afin que tous les messages passent bien en interne. La communication, adaptée à la taille et à la complexité du projet, s’avère ainsi un point à ne pas négliger, dans la mesure où elle participera à la réussite de ce dernier. Courriers, affichages dans l’immeuble ou réunions d’informations sont donc autant de moyens qui pourront être mises en œuvre dans le cadre d’une bonne AMO, afin de favoriser l’adhésion de l’ensemble de la copropriété.
Bien sûr, l’AMO doit avoir une fine connaissance des obligations administratives et légales et, ce, dans toutes les phases du projet : participation aux réunions de chantier ; suivi du calendrier et de la bonne tenue du chantier ; réception des travaux réalisés ; enfin finalisation des démarches administratives une fois le tout terminé.
La souscription d’une assurance en responsabilité civile décennale n’est pas obligatoire dans le cadre d’une assistance à maîtrise d’ouvrage. Toutefois, il est vivement recommandé que l’AMO soit assuré. Sachant, par ailleurs, qu’en tant que fournisseur de services de conseil, la responsabilité de ce professionnel sera automatiquement engagée en cas de problème.
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