Faute d’entretien régulier en copropriété, les mauvaises surprises finissent toujours par arriver… avec à la clé des factures salées et d’importantes difficultés. D’où l’intérêt de mettre un œuvre un plan pluriannuel de travaux afin de bien anticiper. Suivez le guide !
Le plan pluriannuel: qu'est-ce que c'est?
Pas forcément bien connu des copropriétaires, le plan pluriannuel de travaux s’avère pourtant un instrument majeur de bonne gestion. Les impayés du fait de gros travaux soudains, ou la non réalisation de travaux indispensables peuvent en effet finir par faire basculer l’immeuble dans la catégorie des copropriétés dégradées. A l’occasion du lancement du plan Initiatives copropriétés en 2019, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) en a ainsi identifié 684 comme telles. Soit près de 64 000 logements concentrés dans 26 territoires. Et encore ne s’agit-il que des cas les plus lourds, et donc la partie émergée de l’iceberg…
Plan pluriannuel de travaux : la clé pour anticiper
Dernière étape-clé en la matière : la création du fonds de travaux obligatoire pour tous les immeubles de plus de dix lots depuis le 1er janvier 2017 (modification de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le principe ? Les copropriétaires doivent verser chaque année sur un compte spécial géré par le syndic une épargne au moins égale à 5 % du budget annuel de la copropriété. Ce fonds, non remboursable en cas de vente du lot, est ainsi directement utilisable pour la mise en application du plan pluriannuel de travaux.
Et pour cause, un entretien régulier des parties communes s’avère bien plus économe que des travaux d’urgence. Surtout, les dépenses peuvent être réparties selon un calendrier prenant en compte les capacités financières de l’ensemble des copropriétaires, dont certains ayant très peu de latitude financière à court terme. Faute d’anticipation, le coût de tels travaux – souvent très important et imprévisible au jour de l’acquisition du lot – peut même contraindre les copropriétaires les moins aisés à vendre leur lot, faute de pouvoir faire face à leurs charges.
Les étapes pour réaliser un plan pluriannuel de travaux
Le coût d’un diagnostic technique global incluant la rédaction d’un plan pluriannuel varie en fonction des diagnostics prévus, du nombre de lots et du type de l’immeuble. Sachant par ailleurs que les tarifs sont libres. Il faut ainsi compter :
- Autour de 1 500 euros HT pour un immeuble de moins de dix lots avec chauffage collectif;
- Autour de 2 000 euros HT pour les immeubles de 10 à 20 lots ;
- De 2000 à plus de 3 500 euros HT au-dessus de 50 lots ;
- Et jusqu’à 5 500 euros HT pour les immeubles de grande hauteur (IGH).
Selon les cas, un diagnostic simplifié reste toutefois possible pour un coût moindre.
A noter : l’architecte à l’origine d’un immeuble peut être habilité à effectuer cette démarche, moyennant une tarification en régie.
2. Décider et voter les travaux à réaliser
Après avoir présenté le plan pluriannuel de travaux en assemblée générale, les copropriétaires devront décider des travaux à entreprendre et du planning. Dans la très grande majorité des cas, le conseil syndical préparera le terrain en lien avec un spécialiste du bâtiment des travaux prioritaires. L’assemblée générale pourra alors voter en connaissance de cause les travaux et les appels de fonds selon le calendrier retenu.
Pas de provision obligatoire pour le plan pluriannuel de travaux
Pourtant, le diagnostic technique global n’ayant pas été rendu obligatoire, peu de copropriétés ont décidé d’en faire réaliser, empêchant de fait l’adoption de plans pluriannuels de travaux. Parallèlement, les fonds de travaux, bien qu’obligatoires depuis 2017, dépassent très rarement le montant minimal de 5 % du budget annuel. Bien loin donc, des besoins en financement de tels travaux.
Dès lors que le fonds de travaux n’est pas mis en place de façon systématique et suffisante, le financement des travaux essentiels à la copropriété reposera donc majoritairement sur le recours à l’emprunt collectif du syndicat des copropriétaires ou sur les subventions. Deux modes de financement que sont d’ailleurs venues renforcer la fameuse ordonnance du 30 octobre 2019, ainsi que la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019.
| → A retenir
Un plan pluriannuel de travaux définit sur plusieurs années la liste des travaux à prévoir par ordre de priorité en vue d’assurer l’entretien de la copropriété et d’anticiper les dégradations. Ce dispositif permet ainsi d’éviter d’entreprendre des travaux en urgence lorsque les équipements ou ouvrages sont dans un état avancé de dégradation.
Le plan pluriannuel de travaux s’établit uniquement après un diagnostic complet de la copropriété par un architecte. Ce diagnostic qui indique avec précision l’état de la copropriété par poste (façade, chauffage, toiture…) permet de définir un plan pluriannuel de travaux par ordre de priorité.
Le projet d’ordonnance de la Loi Elan du 30 octobre 2019 prévoyait l’obligation d’adopter en AG un plan pluriannuel de travaux sur une période de dix ans pour ensuite fixer une cotisation annuelle à hauteur de 2,5 % minimum du montant global de ces travaux. Mais la mesure a finalement été supprimée du texte final, le Conseil d’État ayant fait part de son inconstitutionnalité. |
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