Travaux privatifs affectant les parties communes : les règles à respecter

Travaux privatifs affectant les parties communes, de quoi parle-t-on ?

De nombreux types de travaux réalisés aux frais d’un copropriétaire sont susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Et à ce titre, doivent faire l’objet d’une autorisation préalable.

On songe bien sûr aux ouvertures ou occultants en façade : remplacement de volets ou de stores existants, agrandissements ou changements de fenêtres, percements d’ouvertures… Autre cas très fréquent : l’installation de climatiseurs avec la pose d’une unité extérieure pouvant occasionner, outre l’aspect esthétique discutable, des nuisances sonores.

De manière générale, il convient de garder en tête qu’en copropriété, une terrasse est toujours considérée comme une partie commune. Quand bien même un copropriétaire dispose sur cette dernière d’un droit de jouissance privatif. La pose d’un revêtement (carrelage, caillebotis), ou bien encore l’installation de parois vitrées, fussent-elles démontables, nécessite donc une autorisation de l’assemblée générale.

Plus surprenant, le réaménagement de l’intérieur du logement peut lui aussi nécessiter un accord avant travaux. En particulier, s’agissant d’un changement de couleur ou le remplacement de la porte d’entrée, la pose d’une plaque professionnelle, mais aussi, dès lors que des travaux affectent des murs porteurs.

A l’inverse, la Cour de cassation a estimé que l’installation par un copropriétaire d’un dispositif destiné à empêcher tout stationnement de véhicule ne nécessitait pas d’autorisation. Sous réserve, bien sûr, que l’emplacement de stationnement soit strictement privatif et que le dispositif en question, « fixé dans le sol par un ancrage léger et superficiel » ait « un aspect discret par ses formes et dimensions ».

Une demande à formuler en amont de l’assemblée générale

Tout copropriétaire désireux de procéder à des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doit faire parvenir au syndic, au moins deux semaines avant la tenue de l’AG, un projet de résolution afin que ce point soit inscrit à l’ordre du jour.

Attention, le syndic étant en droit de refuser l’inscription si elle lui parvient trop tardivement, il convient de jouer la carte de la prudence. D’où l’intérêt de prêter attention à l’affichage dans les parties communes de la date de la prochaine assemblée générale, sous peine de risquer de voir l’inscription de sa question reportée à une échéance ultérieure.

L’article 10 D. du 17 mars 1967 dispose, en outre, que la demande, envoyée au syndic en recommandé avec accusé de réception, doit impérativement être accompagnée de documents précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Vote en AG : quelles règles de majorité ?

Pour rappel, le statut de la copropriété, régi par la loi du 10 juillet 1965, prévoit, selon les cas, plusieurs règles de majorité :

•       La majorité de l’article 24, dite simple, correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale ;

•       La majorité de l’article 25, dite absolue, correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents ;

•       Enfin, la majorité de l’article 26, ou double majorité, correspond à la majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés.

« L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » doit ainsi obligatoirement se voter à la majorité de l’article 25 (Art. 25b de la loi du 10 juillet 1965).

Du reste, la jurisprudence est constante sur ce point et l’obligation de passer par une AG pour valider ce type de travaux ne souffre aucune contestation. Un syndic qui donnerait son accord à un copropriétaire outrepasserait ses pouvoirs, et verrait ainsi sa responsabilité engagée.

Si besoin était d’enfoncer le clou, un jugement de la Cour de cassation de 2005 indique que toute clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à réaliser des travaux sans la validation de l’assemblée générale, serait réputée non-écrite. Déjà en 1999, la Cour de cassation avait jugé qu’« aucune stipulation d’ordre général ne peut déroger à l’exigence d’une autorisation spécifique de l’assemblée générale à tous travaux modifiant l’aspect extérieur ou affectant les parties communes d’un immeuble soumis au régime de la copropriété ».

Quels risques pour le demandeur en cas de non-respect de la procédure ?

En cas de non-respect de la procédure, un copropriétaire – ou groupe de copropriétaires – peut tout à fait engager une action en justice. Le copropriétaire fautif aura alors de grandes chances d’être contraint de procéder, sous astreinte, à l’enlèvement de l’équipement et à la remise en l’état initial, à ses frais. Quand bien même « l’empiétement de l’ouvrage sur les parties communes serait minime ».Une décision évidemment lourde de conséquences d’un point de vue financier.

Bon à savoir: Il n’est jamais trop tard pour bien faire ! Ainsi, un copropriétaire qui n’aurait pas obtenu d’autorisation préalable de l’assemblée générale faute de l’avoir sollicitée, peut tout à fait le faire a posteriori. Il pourra ainsi régulariser sa situation… mais s’expose cependant à un refus, avec à la clé une possible remise en état à ses frais.

De manière générale, quels que soient les travaux qu’un copropriétaire souhaite entreprendre, il convient toujours vérifier si le règlement de copropriété prévoit éventuellement des restrictions (charges maximales, revêtements ou couleurs imposés etc.)

Attention aux refus de travaux non justifiés pour la copropriété !

Si tout copropriétaire qui souhaite faire exécuter des travaux privatifs affectant les parties communes a l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblé générale, cette dernière a, elle aussi, des devoirs. En particulier, celui de motiver un éventuel refus, sous peine de risquer l’abus de droit. Et donc une possible contestation devant le tribunal judiciaire par le copropriétaire demandeur, avec le versement éventuel de dommages et intérêts.

D’où l’importance pour l’assemblée générale de motiver expressément sa décision. Parmi les motifs de rejet jugés légitimes, figure ainsi l’impossibilité pour l’AG de statuer en toute connaissance de cause du fait que le projet du copropriétaire ne soit pas accompagné des renseignements suffisants. Tout refus prononcé dans l’intérêt collectif de la copropriété ne souffrira également aucune contestation. Notamment, si les travaux sont susceptibles d’occasionner des risques pour la santé des occupants, avec la présence d’amiante par exemple.