Fournisseurs en copropriété : faire les bons choix pour plus d’efficacité

02/07/2021 - Copropriété

Livraison de combustible de chauffage, prestations de nettoyage, maintenance ascenseur… De nombreux fournisseurs interviennent en copropriété, avec des postes de dépenses parfois très importants. Conseils et règles pour réaliser des économies et optimiser l’efficacité des prestations.

 

Fournisseurs d’énergie : faire jouer la concurrence

point interrogation orange et bleuLe saviez-vous ? Le chauffage collectif constitue le premier poste de dépense en copropriété. Mais comment faire pour diminuer ces charges, au-delà de l’amélioration de l’isolation du bâti et du bon entretien du réseau ? La réponse tient en un mot : concurrence. De fait, la livraison en direct après avoir comparé les offres de plusieurs fournisseurs permet bien souvent d’économiser plusieurs milliers d’euros par an. Par ailleurs, un contrat peut tout à fait être renégocié six mois avant l’échéance d’un autre en cours, avec application des tarifs à un instant T. Un plus certain si ces derniers sont négociés au moment d’un plus-bas.

 

Bon à savoir : La plupart des contrats de base d’exploitation et de maintenance de chauffage collectif prévoient une astreinte avec une garantie d’intervention 7 jours sur 7. Au-delà d’un certain nombre d’heures consécutives sans chauffage, la prestation est considérée comme non exécutée, et le prestataire doit s’acquitter d’une pénalité.

 

Pour l’électricité, un changement de fournisseur peut également s’avérer profitable, de l’ordre de 5 à 10 % d’économisés sur la facture d’énergie. Ces économies sont toutefois généralement moins importantes que pour la fourniture de combustible de chauffage. Afin de se faire une idée plus précise des offres des opérateurs, le plus simple reste de consulter un comparateur des tarifs. Tel celui disponible sur le site indépendant energie-info.fr proposé par le médiateur national de l’énergie.

Contrats d’entretien : à surveiller de près

Discussion prix contrat entre 2 hommesAutre poste majeur permettant de réaliser d’importantes économies : les contrats d’entretien récurrents. Première étape, s’assurer que toutes les prestations proposées correspondent bien aux besoins réels de la copropriété. Mais aussi du contenu des contrats de maintenance pour savoir ce qui est pris en charge et si les interventions en urgence sont incluses.

 

Pour la maintenance des ascenseurs, par exemple, tout va dépendre de l’âge et de la vétusté de l’appareil. Car pour des pièces anciennes, la garantie ne jouera plus et une formule étendue, plus chère par définition, s’avérera donc inutile. Souscrire un contrat standard permettra ainsi d’économiser jusqu’à 30 %.

 

Bon à savoir : Les obligations réglementaires d’intervention prévoient qu’un contrat minimal de maintenance d’ascenseur doit inclure le dégagement des personnes bloquées en cabine 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24 avec un dépannage 7 jours sur 7. Le délai d’intervention maximal est, en revanche, à définir entre les deux parties.

 

Pour ce qui concerne la maintenance sécurité-incendie, la souscription d’un contrat à garantie maximale ne sera pas intéressante, financièrement parlant, au sein d’une copropriété avec peu de vandalisme. Et pour cause, ces contrats qui prévoient le remplacement gratuit des extincteurs s’avèrent bien plus chers. Mieux vaut donc une « simple » révision tous les ans, avec remplacement de l’extincteur au bout des dix ans réglementaires.

 

Bon à savoir : Les interventions régulières et fréquentes de professionnels pour cause de panne liées à la vétusté peuvent revenir très chères sur la durée. En particulier, du fait des frais de déplacement. Mieux vaut donc négocier un bon contrat d’entretien ou effectuer, une fois pour toute, une importante réparation afin d’être tranquille.

Renégocier les contrats au moins tous les cinq ans

négociation contratDe manière générale, les contrats d’entretien récurrents doivent être impérativement renégociés au moins tous les cinq ans. Afin de bien négocier ses contrats, a fortiori les plus importants, la copropriété aura généralement intérêt à se faire conseiller par des prestataires indépendants. Pour ce qui concerne les ascensoristes par exemple, elle peut faire appel à des bureaux de contrôle dépendant de la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs (Fiebca). Sachant que des sociétés plus petites que les leaders historiques du secteur peuvent proposer des contrats très compétitifs à prestations équivalentes.

 

Un dernier point crucial ! Car la réduction du coût des prestations ne doit pas se faire au détriment de la qualité de service. D’où la nécessité d’établir un cahier des charges précis lors de la mise en concurrence pour éviter qu’un prestataire ne rogne sa marge en réduisant significativement les services proposés ou les fréquences de passage par exemple. Le meilleur en la matière n’est ainsi pas forcément le moins cher, mais celui qui offre le meilleur rapport qualité-prix en fonction des besoins de la copropriété.

Assurances : les avantages de faire appel à un courtier

Couple rendez-vous courtierCe qui est valable pour les contrats de maintenance vaut également pour l’assurance de l’immeuble : ne garder que l’essentiel permet de payer moins cher. Ainsi, supprimer une clause « bris de machine », par définition inutile dans un immeuble dépourvu de chaudière collective ou d’ascenseur, pourra faire économiser de l’ordre de 5 % du montant de la prime annuelle.

 

De même, faire jouer la concurrence est une nécessité alors que les tarifs des assurances multirisques ont augmenté jusqu’à 10 % ces dernières années, notamment du fait de la sinistralité locale et nationale (taxe terrorisme, catastrophe naturelle etc.). Or, si sur les trois dernières années, l’immeuble n’a pas subi de sinistre majeur, il y a tout lieu de négocier des tarifs à la baisse.

 

Il peut alors être intéressant de faire appel à un courtier pour optimiser les économies potentielles… qui peuvent aller jusqu’à 20 % ! Gérant également les sinistres en interne, un courtier pourra également missionner des experts et suivre tout le déroulement. Enfin, la remise en concurrence des contrats des copropriétés fait automatiquement partie de ses missions. De quoi s’assurer que les tarifs appliqués par ses fournisseurs restent dans les prix du marché.

 

Bon à savoir : la durée optimale pour un contrat d’assurance est de deux ans.

Maintenance, travaux et devis : les règles à respecter

  • Approuvés globalement dans le vote du budget prévisionnel annuel, les travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 ne doivent pas faire l’objet de délibérations particulières de l’assemblée générale.
  • Les travaux n’entrant pas dans le cadre de la maintenance doivent être décidés à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en AG.
  • Un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire doit impérativement être voté en AG à la majorité absolue.

 

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