Les chaudières, qu’elles soient individuelles ou collectives, doivent obligatoirement faire l’objet d’un entretien annuel. D’où l’importance de s’assurer que les contrats d’entretien soient bien mis en œuvre par l’ensemble des copropriétaires, qui gardent (presque) toute latitude dans le choix des prestataires.
Vos copropriétaires disposent-ils tous d’un contrat d’entretien chaudière à jour et en bonne et due forme ? Si la question ne se pose a priori pas pour les installations collectives où l’entretien est à l’initiative du syndic de copropriété, tel n’est pas le cas dès lors que les chaudières sont individuelles. Dans ce cas, la charge d’entretien de l’appareil incombe au copropriétaire. Et si ce dernier est bailleur, c’est son locataire qui doit s’en charger, sauf si le bail prévoit que le propriétaire en a la responsabilité.
Contrats d’entretien de chaudières individuelles : le choix du prestataire reste libre
Certes, un marché d’entretien collectif peut être négocié et voté en assemblée générale, en l’absence de chauffage central. D’un point de vue économique, les possibilités de négocier des tarifs plus intéressants sont en effet forcément accrues dans le cadre d’un contrat d’entretien collectif, du fait des économies d’échelle réalisées par le prestataire. Sous réserve toutefois de procéder à une réelle mise en concurrence. Et, pour faciliter une large adhésion, de faire connaître ces résultats aux copropriétaires en amont de l’AG actant la souscription du contrat en question.
De fait, le meilleur moyen de rassembler un maximum de copropriétaires derrière un contrat collectif et d’éviter les abandons à terme reste la preuve chiffrée. En d’autres terme, qu’il est plus avantageux financièrement parlant de contractualiser ensemble plutôt que de souscrire individuellement en ordre dispersé.
Pour autant, rien n’interdit à un copropriétaire de refuser ce contrat ou de s’en libérer à échéance de reconduction. La jurisprudence en la matière ne souffre en effet aucune contestation, à l’image de cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 19 octobre 2011 : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »
Ainsi, l’assemblée générale ne peut-elle imposer à un copropriétaire ayant voté contre, d’adhérer au contrat de maintenance souscrit par la copropriété pour l’ensemble des chaudières individuelles. Bien évidemment, cela ne dispense pas les copropriétaires en question de prouver la bonne exécution d’un contrat d’entretien avec le prestataire de leur choix. Sous peine de potentielles conséquences fâcheuses (cf. Absence de contrats d’entretien chaudière : quid de la responsabilité des copropriétaires ?)
Contrat d’entretien : le cas particulier des VMC-gaz collectives
La souscription d’un contrat collectif d’entretien pour des chaudières individuelles au gaz peut être imposée dans un cas de figure bien précis. En l’occurrence, si le règlement de copropriété prévoit la souscription d’un contrat collectif pour l’entretien des chaudières individuelles, d’une part. Et, qu’en outre, l’évacuation des gaz brûlés se fait par une ventilation mécanique contrôlée (VMC) dotée d’un système général de sécurité, ce qui empêche par nature, toute désolidarisation de l’installation collective. De fait, si les bouches d’entrée d’air et d’extraction, ainsi que les conduits de raccordement sont privatifs, la partie VMC-gaz est comprise dans les parties communes.
Reste, pour aller au bout de la logique, qu’un copropriétaire a la possibilité de réclamer que le contrat d’entretien soit scindé en deux. Ainsi, le contrat collectif pour la VMC-gaz serait dissocié du contrat d’entretien individuel pour la chaudière, confié à un autre prestataire.
Absence de contrats d’entretien chaudière : quid de la responsabilité des copropriétaires ?
Indispensable pour éviter tout risques d’incendie ou d’intoxication au monoxyde de carbone, l’entretien annuel de la chaudière doit ainsi être obligatoirement réalisé chaque année. Reste qu’aucune sanction n’est prévue en cas de manquement à cette obligation par les locataires ou les propriétaires récalcitrants.
Si ces derniers n’encourent ainsi aucune amende, ils peuvent toutefois avoir à faire face à des conséquences bien plus graves. Et pour cause : en cas d’accident avec une chaudière non-entretenue, l’assureur peut tout à fait refuser d’indemniser l’assuré concerné, sous réserve qu’une clause du contrat d’assurance le prévoit. Un argument qui aura de forte chance de faire mouche face à un copropriétaire négligent en la matière…
Contrat d’entretien des chaudières : les obligations du prestataire
La loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 et le décret n° 2009-649 du 09 juin 2009 détaillent les qualifications professionnelles et les mesures que doit mettre en œuvre le spécialiste réalisant le contrat d’entretien d’une chaudière :
- Vérification de la chaudière et nettoyage au besoin ;
- Réalisation des réglages nécessaires à son bon fonctionnement ;
- Mesure du taux de monoxyde de carbone (uniquement pour les chaudières non étanches, de type B) ;
- Estimation des performances énergétiques et des émissions de polluants (NOx pour les chaudières gaz et fioul, COV et poussières pour les chaudières bois et autres biomasses) et comparaison avec les résultats des chaudières les plus performantes sur le marché ;
- Fourniture de conseils non contraignants pour une utilisation optimale de la chaudière, son amélioration ou la rénovation de l’installation ;
- Indication de la liste des opérations effectuées et des défauts corrigés lors de la visite d’entretien, avec remise d’une attestation d’entretien dans les quinze jours suivant la visite.
A retenir
→ En cas de remplacement ou d’installation d’une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué au plus tard au cours de l’année civile suivant le remplacement ou l’installation » (article R224-41-7 du Code de l’environnement).
→ Une délibération d’assemblée générale actant la souscription obligatoire pour l’ensemble des copropriétaires d’un contrat collectif d’entretien des chaudières individuelles de chaque lot privé n’est ni recevable ni légal.
→ Un contrat collectif d’entretien des chaudières individuelles bien négocié avec une mise en concurrence sera généralement plus avantageux que des contrats souscrits individuellement.
→ Tout copropriétaire disposant d’une chaudière individuelle doit pouvoir fournir sur demande une attestation de moins d’un an de son technicien chauffagiste, prouvant l’effectivité d’un contrat d’entretien.
